今天（9月7日），四大行官宣降存量房貸利率細節。

(資料圖)

果然如之前推測那樣，銀行會選擇折中的方式下調存量房貸，不是每個城市，每個人都能享受到這份大禮包。

既不會高于城市下限，也不會低于全國下限，然后對首套性質房貸有硬性標準。

換句話說，可以下調房貸利率的方式是LPR<個人房貸利率<=當地房貸利率下限，或者是個人房貸利率=當地房貸利率下限。

而且值得注意的是，符合調整條件的人，不需要去向銀行申請，銀行會主動調整。

但之前是固定利率的也可以調整，需要主動申請轉換成浮動利率之后才能享受。

當時央行公告出來后，當時很多人一下子都懵了。

不僅連九年義務教育的人覺得費解，就連英雄都反復讀了幾遍推敲過后才能明白真正的操作方式。

主要是因為這兩年咱們的基準利率發生了非常大的變化，由原來的固定利率變成浮動利率，而過去每個城市、每個人的加點數（BP）以及貸款當時的LPR都不同，甚至有的人選擇的是固定利率，有些人選擇的是浮動利率。

所以導致大家解讀央行的公告比較費力，也沒有辦法準確地計算自己到底能不能降房貸利率。

四大行的公告明確，降存量房貸利率的前提是要符合“認房不認貸”以及首套住房貸款政策。

這就意味著，在當地城市只能有一套住房，那些手里超過兩套房的人以及房叔房姐就享受不到。

而沒有跟進“認房不認貸”的城市，在農行的公告里顯示，是二套房及以上的群體暫時是不能享受的，要等當地“認房不認貸”政策落地后才能調整。

不過，到現在都還有人搞不清楚，自己算幾套，能不能享受首套住房貸款政策的福利。

按照四大銀行的公告，“認房不認貸”之后，怎樣才算首套住房，已經說得很明確。

舉個簡單的例子。

比如原本在深圳有一套房，賣掉以后又買了一套，至今在深圳名下只有一套房，那么房貸就屬于二套房房貸了，但深圳執行認房不認貸后，則屬于首套住房的首套貸款，可以納入存量首套住房貸款利率下調的范圍。

要是如果深圳沒有執行“認房不認貸”，那么這種情況就只能算是二套房貸，不能享受降房貸利率的好處了。

所以要在滿足“2023年8月31日（含當日）之前發放的貸款”“購買的是住宅，辦理的是個人商業貸款”“貸款為個人首套住房性質貸款”“已經由固定利率置換為浮動利率”四個前提條件后，才能按照調整規則對號入座。

根據銀行公告的調整規則，對應怎么調整，銀行把能調整的存量房貸按照時間節點，分為三類。

第一類，房貸發放時間在2019年10月7日（含）之前的——

四大行的公告細節除了建行的表述最簡潔，其余三家都比較明確細致，但表述的意思，卻略有差異。

建行的按相應期限 （原貸款合同期限）LPR利率執行；

工行的最低調整為相應期限LPR不加點，或者加過點的，按城市首套房貸利率政策下限執行；

中行的為城市下限>LPR的，貸款加點幅度調整為當地下限，如果個人貸款利率>LPR的，貸款加點幅度調整為0，如個人貸款利率

農行的為城市房貸利率下限>LPR的，個人貸款加點幅度調整為當地下限，如果個人貸款利率

所以，不同銀行對2019年10月7日前的約定稍微還不一樣。

總的來看，調整的規則都會遵循以下的約束——

如果當地房貸利率下限>全國利率下限水平，那么個人房貸利率調整=當地房貸利率下限；

如果當地房貸利率下限<全國利率下限水平，那么個人房貸利率調整=全國利率下限水平；

如果個人房貸利率調整<全國利率下限水平，不調整。

2019年8月20日前，全國利率下限水平=0.7倍貸款基準利率；

2019年8月20日—2019年10月7日，LPR為4.85%。

以深圳為例，2017.5.26-2019.10.7深圳的利率下限為4.655%（基準利率 0.95 倍），全國的利率下限為3.43%（基準利率 0.7 倍），這個階段的房貸，最低只能下調到4.655%。

第二類，房貸發放時間在2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）階段的——

如果當地房貸利率下限>LPR，那么個人房貸利率調整=當地房貸利率下限；

如果當地房貸利率下限

如果個人房貸利率調整

這個階段LPR調整過4次。

以深圳為例，2019.10.8-2022.5.14期間，深圳利率下限為LPR+30BP，全國的利率下限為LPR。

這期間，全國首套房貸利率政策下限（LPR）分別為4.85%、4.8%、4.75%、4.65%、4.6%。

那么深圳在這期間發放貸款的人，利率下限分別可調整為5.15%、5.10%、5.05%、4.95%、4.90%。

所以，這個階段在深圳辦理房貸的人，最低為4.90%。

第三類，房貸發放時間在2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）階段的——

如果當地房貸利率下限>LPR-20BP，那么個人房貸利率調整=當地房貸利率下限；

如果當地房貸利率下限

如果個人房貸利率調整

這個階段LPR調整過3次。

同樣以深圳為例，2022.5.15－至今，深圳利率下限為LPR+30BP，全國的利率下限為LPR-20BP。

這期間，全國首套房貸利率政策下限（LPR-20BP）分別為4.35%、4.1%、4%。

那么深圳在這期間發放貸款的人，利率下限分別可調整為4.75%、4.6%、4.5%。

目前，全國各個城市中，最新的房貸利率下限依然比全國房貸利率下限（LPR-20BP=4%）還高的城市只有11個。

換句話說，這11個城市的人，除了北京、上海、深圳，2022.5.15－至今房貸利率最低只能調整到LPR（4.45%、4.3%、4.2%）

而全國城市中，除了這11個城市，如果貸款時間為2022.5.15－至今的，其余城市最低都能調到與LPR-20BP持平，即調整到LPR（4.25%、4.1%、4%）。

所以，從銀行的公告來看，銀行都選擇了折衷的方式來調整。

無論是哪個階段按揭的群體，要么最低調到當地房貸利率下限，要么最低調到全國房貸利率的下限。

當本身個人房貸利率已經<當地房貸利率下限<全國房貸利率下限的時候，就不會有調整。